土地の評価に関すること

質問編

Q1 土地の評価方法について教えてください。

Q2 固定資産税路線価と相続税路線価は何が違うのですか？

Q3 固定資産税の路線価を知りたいのですが、どうしたらよいでしょうか？また、誰でも教えていただけますか？

Q4 地価がさがっているのに、土地の税額があがるのはどうしてですか？

Q5 昨年、自宅を取り壊して駐車場にしたところ、翌年度の土地の税額があがりました。 なぜですか？

Q6 庭の一部を家庭菜園として利用し野菜を作っているのですが、宅地で課税されています。現況課税であるのならば、畑として課税すべきではないでしょうか？

Q7 登記地目が山林の土地を、現在、資材置場として利用しているのですが、納税通知書の課税地目は雑種地と記載されております。固定資産税の課税地目は、登記地目と何が違うのですか？

Q8 所有している土地の隣の土地の所有者を知りたいのですが？

Q9 私道も「公共の用に供する道路」の場合は、固定資産税が非課税になると聞いたのですが？

Q10 家を新築したところ、土地の税額がさがったのはなぜですか？

Q11 取引価格と比べて土地の固定資産税評価額が高いのですが？

Q12 大きさや形の違う二筆の土地（宅地）の1平方メートル当たりの評価額が同じなのはなぜですか？

回答編

Q1 土地の評価方法について教えてください。

 土地の評価は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準（土地）」に基づいて地目別に定められた評価方法により評価します。

地目とは？

 地目は、宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地などをいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。

地積とは？

 固定資産税の地積は、原則登記簿に登記された地積によります。
 実測により地積が登記地積と異なる場合は、法務局にて地積更正の登記をしてください。

価格（評価額）とは？

 土地の価格（評価額）は固定資産評価基準（土地）に基づき、現実の売買実例価額から当事者間の特殊な事情による期待価格等を除いた、その土地本来の価値を適正に反映した価格（正常売買価格）を基準として求めます。
地目別の評価方法（具体的には、次の手順で評価を行います。）

地目別の評価方法

1. 宅地の評価方法
   1. 街路の状況、家屋の疎密度、公共施設等からの距離、その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分
   2. 区分ごとに標準宅地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）の選定
   3. 地価公示価格、都道府県地価調査価格および鑑定評価価格を活用し、主要な街路へ路線価（1平方メートル当りの価格）を付設
   4. 主要な街路の路線価に比準して、その他の街路へ路線価を付設
   5. 画地計算法による各筆の評価
2. 農地、山林の評価方法
   原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。
   ただし、市街化区域内の農地や宅地等への転用許可を受けた農地等については、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価格から造成費を控除した価格によって評価します。
3. 牧場、原野、雑種地等の評価方法
   宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の評価額に基づく等の方法により評価します。

Q2 固定資産税路線価と相続税路線価は何が違うのですか？

 路線価と呼ばれるものには、Q1で説明している「固定資産税路線価」のほかに、「相続税路線価」があります。
 これは、相続税や贈与税の算出の基礎となるもので、算定については、各国税局（税務署）が算定しております。

関連事項

国税庁ホームページはこちら

Q3 固定資産税の路線価を知りたいのですが、どうしたらよいでしょうか？ また、誰でも教えていただけますか？

 どなたでも知ることができます。
 また、調べたい土地の地番が特定できているのであれば、お電話での問合せもできます。

問合せ先

税務課 固定資産税係 0747-22-4001（代表）

関連事項

全国地価マップホームページはこちら

Q4 地価がさがっているのに、土地の税額があがるのはどうしてですか？

 土地の固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。地価が下落する中で税負担が上昇する土地は、本来の課税標準額に比べて、現在の課税標準額が低いため負担調整措置により本来の課税標準額に向けた是正過程にあるものです。
したがって、課税の公平の観点からやむを得ないものと考えられます。

 なお、地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、据置年度でも価格を修正することとされており、地価の下落が評価額に適切に反映されることとなっています。

Q5 昨年、自宅を取り壊して駐車場にしたところ、翌年度の土地の税額があがりました。 なぜですか？

 住宅を取り壊した翌年度の固定資産税は、取り壊された住宅分の税額は、減少しますが、住宅用地に対する税負担の軽減措置が適用されなくなり、住宅のありました土地の税額はおおよそ4倍ほど高くなります。

※住宅用地に対する課税標準の特例は次のとおりです。

※ 特例が適用される面積は、住宅の床面積の10倍まで

なお、都市計画税についても、同様の特例措置（小規模住宅用地は3分の1、一般住宅用地は3分の2）があります。

この特例は、店舗などが併用された住宅にもあてはまります。ただし、店舗併用住宅の場合には、住宅部分の床面積が建物全体の床面積のどのくらいに当たるかによって、住宅用地として軽減される土地の面積の割合が変わります。

たとえば、地上4階以下の店舗併用住宅の場合、

• 建物全体の床面積のうち住宅部分が1/2以上の場合、敷地面積全部が住宅用地として軽減の対象となります。
• 建物全体の床面積のうち住宅部分が1/4以上1/2未満の場合、敷地面積の1/2が住宅用地として軽減の対象となります。

Q6 庭の一部を家庭菜園として利用し野菜を作っているのですが、宅地で課税されています。 現況課税であるのならば、畑として課税すべきではないでしょうか？

 一般に農地とは、耕作の目的で利用され、適正な肥培管理（整地、種まき、肥料やり、除草など）を行って、作物が栽培されている土地をいいます。住宅の敷地の一部で、面積的にも小規模な、いわゆる家庭菜園をしている場合、肥培管理が行われている点からすれば畑と認められなくもありません。
 しかし、土地の地目は、土地の現況と利用目的に重点を置き、部分的に別の使われかたをされている場合でも、土地全体としての状況を観察して認定します。ですから、この部分だけを区別して畑として取り扱うことはできません。また、農地法でも、農家でない方が、自宅の敷地内に自分の家で食べる分だけの作物を栽培している土地については、農地法の適用はないとしています。

 以上のことから、この部分についても宅地として評価し、課税しています。

Q7 登記地目が山林の土地を、現在、資材置場として利用しているのですが、納税通知書の課税地目は雑種地と記載されております。固定資産税の課税地目は、登記地目と何が違うのですか？

 固定資産税の課税地目は、土地の現況及び利用目的に重点を置き、土地全体の状況から認定しており、必ずしも登記地目とは一致しません。例えば、登記簿上が田または畑でも、造成し、砂利が敷かれるなどして既に田や畑としてご利用されていない場合は、雑種地（宅地比準）として評価されます。

※お尋ねのケースの資材置場のほかに、駐車場等として利用されている土地なども、原則として雑種地（宅地比準）となり、宅地並みで課税されることになります。

Q8 所有している土地の隣の土地の所有者を知りたいのですが？

土地の所有者について教えることはできません。お手数ですが、法務局でご確認をお願いします。

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奈良地方法務局五條支局のご案内

Q9 私道も「公共の用に供する道路」の場合は、固定資産税が非課税になると聞いたのですが？

「公共の用に供する道路」とは、原則は、国道、県道、市道などの公衆用道路のことをいいますが、一般の私道においても何ら制約を設けず、ひろく不特定多数の人に利用され、所有者が賃借料を取得しないなど一定の条件に該当するものは、「公共の用に供する道路」として、固定資産税・都市計画税が非課税になります。

 道路部分が分筆されていない場合は、市では道路の範囲を正確に把握することができないため、地積測量図などの資料を持参のうえ、税務課固定資産税係までおこしください。

問合せ先

税務課 固定資産税係 0747-22-4001（代表）

Q10 家を新築したところ、土地の税額がさがったのはなぜですか？

 住宅用地の特例が適用されたためです。この特例により、住宅の敷地の場合、200平方メートル以下の部分については評価額の6分の1が、200平方メートル以上の部分については評価額の3分の1が課税標準額となります。

※ただし、特例が適用される面積は、新築された住宅の床面積の10倍までを限度としています。

Q11 取引価格と比べて土地の固定資産税評価額が高いのですが？

 固定資産の評価額は、総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づき決定されるものです。人気のある土地の買い急ぎによる価格の高騰や知人間、親戚間など特殊な関係間での割安価格による売買など個々に事情が異なるため、取引価格と単純に比較することはできません。

 このように、実際の取引価格から上記の様々な事情の要素を取り除いた価格（正常売買価格）を固定資産税評価額とするため、実際の取引価格よりも固定資産税評価額の方が高くなったり、逆に安くなったりすることがあります。

Q12 大きさや形の違う二筆の土地（宅地）の1平方メートル当たりの評価額が同じなのはなぜですか？

 固定資産税の評価においては、原則1筆ごとに評価することになっていますが、利用形態が複数筆で一体の場合には、一体として評価するもののとされています。
 したがって、大きさや形が異なっても1平方メートルあたりの評価額は同額となります。