家屋の評価に関すること

質問編

Q1 家屋の評価額はどのようにして決まるのですか?
Q2 評価替えとは何ですか?
Q3 家屋調査とはどのようにするのですが?
Q4 平成28年中に表題登記を済ませましたが、賦課期日である翌年1月1日時点では、未完成で、引き渡しもされておりません。平成29年度は課税されるのでしょうか?
Q5 課税対象となる家屋とはどういった建物ですか?また、門や塀なども課税されるのですか?
Q6 車庫や物置にも固定資産税はかかるのでしょうか?
Q7 建物を取り壊しました。どのような手続きが必要でしょうか?
Q8 家を2月に取り壊したのですが、今年度の固定資産税は払わなければならないのですか?
Q9 年数が経っても評価額が下がらないのはなぜですか?
Q10 建物が1棟しかないはずなのに、納税通知書には2棟分掲載されていました。なぜですか?
Q11 平成25年4月に1戸建てを新築しましたが、平成29年度分の建物にかかる税金が急に高くなりました。
 どうしてですか?

Q12 私は昨年、建設業を営む知り合いに依頼し、安価でマイホームを建てることが出来ました。
 しかし、市で決定された建物の評価額は、実際に支払った金額と比べてとても高い額でした。
 どうしてでしょうか?


 

回答編


Q1 家屋の評価額はどのようにして決まるのですか?

 家屋の評価額は、総務大臣の定める固定資産評価基準に基づいて算出されます。
この固定資産評価基準には、主体、屋根、外壁、内装仕上げ、建具、設備関係など、家屋を構成する部分別に、建築資材の単価が示されています。
評価の対象となる家屋に、どのような建築資材がどれくらいの量使用されているのかを把握するために、新築時や増改築時に「家屋調査」を実施し、把握した家屋全体の資材・量などから建築費に相当する再建築価格を求めます。

(例えば、「床の仕上げはフローリングが○○平方メートル、畳が○○平方メートル使用」「壁の仕上げはビニールクロスが○○平方メートル、タイルが○○平方メートル使用」といったように各部分別に使用資材・量を把握します。これを基に、固定資産評価基準で該当する資材の単価を当てはめていき、その家屋全体の使用資材の合計評点を算出します。)
この再建築価格に、建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価率を乗じたものが評価額となります。

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Q2 評価替えとは何ですか?

 家屋の評価の見直しは、3年ごとの基準年度と呼ばれる年に行われます。
この評価の見直しのことを「評価替え」と言います。
この3年ごとの評価替えでは、新築時からの経過年数に応じた減価率や建築物価などの変動状況などを考慮して、新たな評価額(見直し後の評価額)を算出します。
建築物価が安定しているか下がっていれば、通常、見直し後の評価額が見直し前の評価額を下回り、見直し後の評価額が新たな評価額として決定されます。建築物価が上昇している場合、見直し後の評価額が見直し前の評価額を上回る場合があり、その場合は見直し前の評価額が据え置かれます。(なお、建築年の古い家屋については、建築物価の状況にかかわらず、評価額が下がらない場合があります。 
(参考:Q9 年数が経っても評価額が下がらないのはなぜですか?)
基準年度に決定された評価額は、増改築や一部取り壊しなど、家屋に変化がない限りは、次の基準年度(つまり3年後)まで見直されず、同じ価格となります。そのため、税額も同様に3年間同じ税額となります。

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Q3 家屋調査とはどのようにするのですか?

 家屋調査とは、主に新築・増改築時に、使用されている建築資材やその使用量を把握するために行なっているもので、固定資産税額算定のために必要な調査となります。
(参考:Q1 家屋の評価額はどのようにして決まるのですか?)
そのため、家屋のご所有者の方に、家屋調査の依頼文書をお渡し(投函)し、家屋調査のご協力をお願いしています。
家屋調査には市役所税務課の職員がお宅を訪問して、建物の外部や内部を見させていただきますので、ご理解とご協力をお願いします。
 具体的には、建物の床面積や構造、屋根、床、建築設備など各部分毎の建築資材の種類や量などを調査します。また、調査の際には、建物の平面図・立面図等の図面及び仕様・設計書などをご準備いただきますようお願いします。なお、調査員は当市の職員であり、「市職員証」又は「固定資産評価補助員証」を所持しています。訪問いたしました際には、必ず調査員が提示させていただきます。疑わしい場合は、市役所税務課固定資産税係までお問い合わせください。
 

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Q4 平成28年中に表題登記を済ませましたが、賦課期日である翌年1月1日時点では、未完成で、引き渡しもされておりません。平成29年度は課税されるのでしょうか?

 家屋の評価は現況によって行うものですので、たとえ表題登記が済んでいても、建物本体が未完成であれば、課税の対象ではありません。
 ただし、建物本体の一連の工事が終了し、その目的に使用できる状態にあれば、引き渡しがなされていない場合でも、完成となります。
 

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Q5 課税対象となる家屋とはどういった建物ですか?また、門や塀なども課税されるのですか?

 家屋の認定要件については、不動産登記法上の建物の意義と同様に考えられ、主に次の3点を満たしている場合、課税対象家屋と認定することができます。

  1. 外気遮断性
    屋根及び周壁が有り、風雨をしのぎ得る状態の建物
  2. 土地定着性
    基礎工事などを施してあり、土地との定着性がある建物
  3. 用途性
    その目的として造られた用途に供し得る状態にある建物
    この要件から、門や塀、カーポート(壁のないもの)などは家屋とはならず、評価の対象にはなりません。
    (ただし、事業の用に供する建物に付属する門や塀、カーポートといった構築物は償却資産の課税対象となります。詳しくは税務課固定資産税係償却資産担当までお問い合わせください。)

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Q6 車庫や物置にも固定資産税はかかるのでしょうか?

 Q5回答にありますように、家屋の要件を満たしていれば家屋の種類に関わりなく課税対象となります。
 

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Q7 建物を取り壊しました。どのような手続きが必要でしょうか?

 ご所有の家屋が登記物件であれば、滅失(抹消)登記を行う必要があります。(登記についての詳しい内容は法務局までお問い合わせください。)
 税務課では、市内の家屋状況の変化を把握するよう努めていますが、完全に把握しきれない場合があります。取り壊された場合、特に届出の義務はございませんが、できるかぎり把握もれをなくすためにも、ご連絡いただければ幸いです。
 

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Q8 家を2月に取り壊したのですが、今年度の固定資産税は払わなければならないのですか?

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日(賦課期日)現在の固定資産税の所有者に対して課税されますので、今年度は課税の対象となります。月割りや日割りすることはありません。
 逆に1月2日以降に新築された場合は、翌年度から課税されることになります。

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Q9 年数が経っても評価額が下がらないのはなぜですか?

 家屋については、3年ごとに再建築価格を求め、建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価率を乗じて評価額を求めています。ただし、その価額が前年度の価額を超える場合は、前年度の価額が据え置かれることになります。
建築年の古い家屋の一部については、過去に建築費の上昇が続いていた中、評価額が据え置かれていたため、建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況を考慮しても、以前からの価格を下回るまでにいたらず、評価額が据え置かれているためです。
 

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Q10 建物が1棟しかないはずなのに、納税通知書には2棟分掲載されていました。なぜですか?

 増築をされた場合や建築年が異なる建物は、それぞれの部分を一棟の建物として数えて納税通知書に掲載します。
 また、建築年が同じ場合でも、構造が異なる場合(一部が木造で一部が鉄骨造など)には、納税通知書上では別の建物となりますので、ご注意ください。

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Q11 平成25年4月に1戸建てを新築しましたが、平成29年度分の家屋にかかる税金が急に高くなりました。どうしてですか?

 平成25年中に新築された住宅の税金は平成26年度から平成28年度の税金で120平方メートル以下に相当する税額が2分の1に軽減されておりました。この軽減が平成28年度で終了したため、平成29年度の税額が本来の税額に戻ったことによるものです。
 

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Q12 私は昨年、建設業を営む知り合いに依頼し、安価でマイホームを建てることが出来ました。しかし、市で決定された建物の評価額は、実際に支払った金額と比べてとても高い額でした。どうしてでしょうか?

 固定資産税の評価は固定資産評価基準によって求めた再建築費を基礎として行うものであり、実際の取得価格から求めるものではありません。
 したがって、安価にマイホームを取得した場合には評価額の方が大きくなる場合があります。

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